IL CASO. Il compratore di un immobile costruito negli anni ’60 agiva in giudizio per la risoluzione del contratto di compravendita, per i gravi vizi dell’immobile tali da renderlo inidoneo all’uso, lamentando nello specifico la presenza di un grave problema di umidità.

Il Tribunale di Ancona accoglieva la domanda di risoluzione del contratto.

La venditrice dell’immobile proponeva appello avverso la sentenza di primo grado e i giudici d’appello accoglievano il gravame.

In particolare, i giudici di secondo grado ritenevano che la garanzia non fosse dovuta, in quanto i vizi erano facilmente conoscibili.

L’acquirente ricorreva per Cassazione per un unico motivo, lamentando che la ristrutturazione dell’immobile fosse stata eseguita per mascherare il grave problema di umidità e che le informazioni rese dalla venditrice al momento della visita dell’immobile non fossero state trasparenti e univoche.

LA DECISIONE. Con l'ordinanza n. 17058/2021, depositata il 16 giugno, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto dall’acquirente dell’immobile, ritenendolo infondato.

La Suprema Corte ha precisato che, in una compravendita di un immobile risalente agli anni ’60, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio rilevante ai fini della garanzia di cui all’art. 1490 c.c., poiché tale garanzia è esclusa tutte le volte in cui il vizio sia facilmente riconoscibile, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa sia immune da vizi.

La Corte di Cassazione ha, quindi, chiarito che, nel caso di compravendita di un immobile vetusto, il compratore ha l’onere di verificare con maggiore attenzione e cura le condizioni di manutenzione, per riscontrare quei difetti che con un minimo sforzo di diligenza erano facilmente conoscibili.

In proposito, la Suprema Corte ha affermato che “l’esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell’art. 1491 c.c. (…) non consente di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell’acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente conoscibile”.

Nel caso in esame, i giudici di legittimità hanno osservato che si trattava di un immobile risalente agli anni ’60, che la venditrice aveva dichiarato che i lavori di ristrutturazione erano stati eseguiti al fine di ovviare al problema di umidità sussistente all’interno dell’immobile e che era stata accordata una riduzione del prezzo tenuto conto della vetustà del medesimo immobile.

Conseguentemente, la Suprema Corte, ritenendo che un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dal compratore, in ragione delle condizioni generali dell’immobile, ha confermato la sentenza d’appello.